소규모재건축지원사업이란 무엇인가요?
서울시 소규모 재건축사업은 주택 불평등 문제를 해결하고 도심 지역의 주택 환경을 개선하기 위한 정책입니다. 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 유형 중 하나입니다.
소규모재건축사업 사업 요건
소규모재건축사업의 사업 요건은 주택단지로서 아래의 요건을 모두 충족한 지역이어야 합니다.
- 1. 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만일 것
- 2. 노후. 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
- 3. 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
그리고 주택단지에 포함할 수 있는 토지 또는 건축물은 다음과 같습니다.
- 1. 주택단지 면적의 100분의 20미만
- 2. 진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설 설치에 필요한 토지 또는 건축물
- 또는 건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물
소규모재건축사업의 절차
1. 조합 설립 단계
조합 설립 인가 신청 (토지 등 소유자 → 구청장)
- 공동주택의 각 동별구분 소유자 과반수 이상의 동의가 필요합니다. (구분 소유자 5인 이하의 경우 제외)
- 주택 단지 안의 3/4 이상의 동의 또는 토지 소유자 3/4 이상의 동의
- 주택 단지 이외의 지역은 토지 또는 건물 소유자의 3/4 또는 토지 면적의 2/3 이상의 동의가 필요합니다.
조합 설립 인가 (구청장)
시공자 선정 (조합)
- 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약 방법으로 건설업자 또는 등록 사업자를 시공자로 선정합니다.
- 토지 등 소유자가 100명 이하인 경우에는 조합에서 직접 선정 가능합니다.
심의 단계 (건축 및 통합 심의)
총회 개최 (조합)
- 심의 신청 전 동의율 기준은 조합원 과반수 찬성입니다.
- 지정개발자 시행은 소유자 및 토지 면적 과반수 동의로 진행됩니다.
건축 심의 / 통합 심의 (서울시 건축심의 대상은 시장)
3. 사업 시행 계획 단계
분양 공고 및 분양 신청 (시행자)
- 심의 결과 통지일로부터 90일 이내
관리 처분 계획 수립 (시행자)
사업시행계획서 제출 (시행자 → 구청장)
주민 공람 (구청장)
- 14일 이상
사업 시행 인가 고시 (구청장)
- 60일 이내 인가 여부 결정 통보
- 공보 게시
4. 착공 및 준공 단계
이주 및 철거 → 착공 / 일반 분양 → 준공 및 입주 → 청산 및 해산
소규모 재건축 의무 공공 기여 요건
서울시는 ‘소규모 재건축’ 사업에 활력을 불어넣고자 관련 법 등에 흩어져있는 절차와 기준들을 모으고, 불필요한 규제는 손질한 ‘업무처리기준’을 새롭게 마련하였습니다.
특히, 눈에 띄는 부분은 층수규제 완화를 위해 2종 일반주거지역으로 용도지역을 상향할 때 ‘의무공공기여’ 조건이 사라졌습니다. 기준 용적률에서 최대 20%까지 추가 인센티브를 받을 수 있는 항목도 안내했습니다.
아울러 시는 2023년 6월부터 소규모 재건축사업 대상지 공모를 통해 무료 사업성분석도 진행하고 있습니다.
서울시에서 제공하는 사업성 분석 가이드 라인에 대해서는 문서를 첨부하겠습니다.